Kira Tespit Davası (TBK m.344-345) | 2026 Güncel Uygulama Rehberi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için açılır. Tarafların artış anlaşması olsa dahi bu anlaşma, kural olarak TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranını aşamaz (TBK m.344/1). Sözleşmede artış hükmü yoksa hâkim, yine TÜFE üst sınırını aşmadan, kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete göre kira bedelini belirler (TBK m.344/2).

Ancak sözleşme 5 yılı aşmışsa (veya 5 yıldan sonra yenilenmişse), uygulamada “Hak ve nesafet dönemi” denilen aşamaya geçilir: Bu kez hâkim; TÜFE 12 aylık ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun yeni kira bedeli takdir eder (TBK m.344/3). Yargıtay da 6. kira yılında emsal ve hakkaniyet ölçütlerinin ağırlık kazandığını vurgulamaktadır.

Davanın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı süreye bağlıdır: Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak mahkemece belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren uygulanması için dava yeni dönemden en geç 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmış olmalı ve dava yeni dönem sonuna kadar açılmalıdır (TBK m.345). 2026 itibarıyla ayrıca kira uyuşmazlıklarında (kira tespiti dâhil) dava şartı arabuluculuk bulunduğundan, mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurulması gerekir (6325 m.18/B). Avukat Orkun Bölenler Edirne

"Bu makale akademik/bilgi verme amaçlı olup, somut olaylara göre hukuki sonuçlar değişkenlik gösterebilir. Hak kaybına uğramamak için bir avukatla doğrudan iletişime geçilmesi önerilir."